Loading...
HomeMy WebLinkAboutMonterey Crossing Specific Plan _FINAL_[Type here]    MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN NEC Monterey Avenue and Dinah Shore Drive, Palm Desert, CA Prepared For:   Fountainhead Development  1401 Quail Street  Suite 100  Newport Beach, CA 92660      Prepared By:   Palm Tree Community Consulting  6789 Quail Hill Pkwy  Suite 212  Irvine, CA 92603      March 8, 2017      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   1      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN    NEC MONTEREY AND DINAH SHORE  PALM DESERT, CA  03‐01‐17     1.0 INTRODUCTION: The Monterey Crossing Specific Plan covers the approximate 17.79‐acre parcel located on the North‐East Corner of  Monterey Avenue and Dinah Shore Drive. The project consists of two parcels, one owned by the County of Riverside and one owned by  the Coachella Valley Water District. (CVWD). Together, these parcels create a triangular shaped parcel with Monterey Avenue on the  west, Dinah Shore Drive on the South and the Union Pacific railroad tracks on the northeast. Interstate 10 is just to the north of the  railroad tracks. See Exhibit 1  1.1 TOPOGRAPHY:  The topography of the site is fairly flat along Dinah Shore Drive and the railroad tracks.  Monterey Road rises in  elevation starting at the corner of Monterey Avenue and Dinah Shore Drive rising to over 25’ above the project site to a bridge over  the railroad tracks and over Interstate 10.  1.2 ADJACENT USES:   1.1.1. SOUTH – South of the project is an existing large box retail center known as Desert Gateway. The center encompasses  over 70 acres and contains retailers including with Kohl’s, Sam’s Club and Wal‐Mart.  One of the main entrances to this  project occurs at a signalized entrance on Dinah Shore Drive, which will also be the main entrance to the property in the  Specific Plan.  1.1.2. WEST – West of the property is a large box retail development located on the west side of Monterey Avenue with a Costco.    1.1.3. SOUTHWEST – Southwest of the property, diagonal from the Specific Plan property is a large box retail development  located in the City of Rancho Mirage.     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   2    1.1.4. NORTH – North of the property is the Union Pacific Railroad track right of way, which contains an active rail line, fiber  optic lines, and pipelines.  North of the railroad is Interstate 10.  1.1.5. EAST – East of the property is a vacant parcel and an industrial and office park.  1.1.6. Vicinity Map – Please see Exhibit 1     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   3       EXHIBIT 1  VICINITY MAP     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   4      1.3 CURRENT GENERAL PLAN AND ZONING:  1.1.1. The current General Plan designates the property as Regional Retail.  1.1.2. The Palm Desert Zoning code designates this property as Planned Regional Commercial with a Freeway Commercial  Overlay District (FCOD).  1.1.3. General Plan and Zoning map – Please see Exhibits 2 and 3     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   5       EXHIBIT 2  GENERAL MAP     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   6         EXHIBIT 3  ZONING MAP     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   7    1.4 PREVIOUS USES:  Portions of the site have been developed in the past – part of the site was the old Monterey Avenue right of  way, which was vacated when the new (current) alignment was built.  The southeast portion of the site was developed as a future  well site for CVWD and was graded, walled and has utilities installed.  No wells have been drilled on the site.  1.5 CONDITION OF THE SITE:  Portions of the site have been disturbed and have been graded for the old road alignment and for the  CVWD parcel.   The northern edge of the site has been disturbed for the construction of a sewer trunk line that runs the entire  length of the northern boundary of the site and diagonally from the SW corner across the entire site to the northern trunk line.   Electrical lines cross the middle of the site and portions of this site have been disturbed for the maintenance of these SCE lines.   The balance of the site has native vegetation.  1.6 Aerial Exhibit: Please see Exhibit 4        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   8    EXHIBIT 4  AERIAL PHOTOGRAPH     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   9    2.0 SITE DESIGN:   As currently designed, the site plan provides a gateway plaza located at the intersection of Monterey Avenue and Dinah Shore Drive and  provides a visual “gateway” to the City of Palm Desert, as well as a pedestrian gateway into the shopping center from the signalized entrance.     This plaza sets the tone for the project and connects the project to the surrounding streets.  The site plan is oriented around a main vehicular  entrance on Dinah Shore Drive at the existing signalized 3‐way intersection and another drive that connects the eastern portion of the project  to various parts of the project.  The design theme incorporates pedestrian connections between each of the districts of the project.  There are 4  distinct districts in the project that the east/west drive connects together from both a pedestrian and vehicular perspective. The current site  plan establishes these districts as they are now envisioned. During the development phase of the project, however, these districts could vary  and include a redistribution of uses, or changes in use depending on market conditions. The uses, however, would all be consistent with those  allowed by this Specific Plan.  2.1 Restaurant and Shop Retail District – This district is located at the corner of Monterey Avenue and Dinah Shore Drive and is  centered around a plaza area that connects the corner with food and restaurant uses.  The design of this district places the  buildings at the edge of the street setback with the parking away from the street to create a large parking area buffered from the  street by the 30’ landscape setback and the buildings.  The corner plaza has outdoor seating areas and has outdoor dining areas for  the two multi‐tenant buildings that frame this plaza.  Connecting the plaza and the pad buildings is a pedestrian walkway that  radiates north and east.  This walkway contains a 4‐foot wide landscape area separating the walkway from the parking lot.  The 8’  wide walkway connects each of the uses.  Along this walkway is room for outdoor dining areas for the individual multi‐tenant  buildings and for the individual pad buildings.  Separating the outdoor dining areas and the walkway is a 2’ planter and area for the  low fencing around the patios required for uses that serve alcohol.  2.2 Hotel District ‐ A 4 story, up to 130 key hotel building is proposed on the Northwest corner of the site at the terminus of the  east/west drive aisle.  This hotel is located at the northern extension of the Restaurant and Shop Retail District pedestrian walkway  to allow easy access to the shopping and food uses for the hotel patrons.  The building is set back from the Monterey Avenue slope  that is formed as Monterey Avenue slowly rises to the bridge over the railroad tracks and Interstate 10.  The hotel is angled to  provide additional room for the pool and outdoor areas, which are located within the 30’ landscape setback area. Since the curb  line of the road is significantly west of the property line due to the large slope (over 50’), the recreational areas within the 30’  setback will still be a significant distance from the road.     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   10    The development of Hotel District is anticipated during a future phase of development, when market conditions are viable for a hotel use to  serve the surrounding area. The Specific Plan provides flexibility to develop alternate commercial uses in lieu of a hotel, subject to a site plan  review by the Director of Planning. Alternate uses allowed would be any use that is allowed under Subsection 3.1 – USES.     2.3 Major Retail District ‐ This district currently is planned to include about 30,000 SF of larger retail uses contained in a rectangular  shaped area in the middle of the site.  The parking for this use is in front of the retail buildings between the East/West drive and the  front walkways of the buildings.   This district provides flexibility for future larger users plus potential space for shop or restaurant  uses.   The development of Major Retail District is anticipated during a future phase of development, when market conditions are viable  for a hotel use to serve the surrounding area. The Specific Plan provides flexibility to develop alternate commercial uses in lieu of  larger retail uses, subject to a site plan review by the Director of Planning. Alternate uses allowed would be any use that is allowed  under Subsection 3.1 – USES.    As an alternate use, a second hotel could replace the retail uses and would occupy the same pad as the retail uses.  Another  alternate would place two or three pads instead of a continuous series of boxes.  2.4 Northeast District ‐ This district is east of the main entrance drive and is on the narrower portion of the property with significant  frontage on Dinah Shore Drive.  The intent of this district is to allow auto‐oriented, retail, and hotel uses including but not limited  to automotive sales dealerships, automotive repair uses and tire sales uses, service stations, retail, restaurant, both with or  without drive throughs, hotel and other similar type uses.  The main entrance drive provides a signalized entrance to these uses; a  secondary entrance is proposed on the eastern portion of the site with left turn access into the site to provide access to this district,  and a third entry point is located halfway between the secondary entrance and the main entrance.  For automotive sales uses,  dedicated parking for customers and employees, controlled access parking for automotive sales and areas for repairs of autos have  been planned.  The repair areas would be designed with a block wall to significantly reduce the visibility of these areas from the  street.  Automotive repair and tire sales uses would be designed with the building placed at the 30’ landscape street setback and  the bays facing internally.  Auto repair bays should be screened from public view and from surrounding public streets.  The parking     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   11    area to the north would contain landscaping and topography that would help to shield the view from the inside of the project to a  service area.  2.5 Site Plan: Please see Exhibit 5        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   12      EXHIBIT 5  SITE PLAN     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   13    3.0  DEVELOPMENT STANDARDS:  3.1 USES: The following uses are allowable uses:  3.1.1. All uses in the PC‐3 Planed Commercial ‐ Regional Commercial Zone  3.1.2. Additional uses allowed in the Specific Plan and the master CUP:  3.1.2.1. Automotive Sales (including car wash for sales lot and repair faculties)  3.1.2.2. Automotive Repairs  3.1.2.3. Automotive parts and service including tire store  3.1.2.4. Medical office and laboratories  3.1.2.5. Mixed use offices with retail  3.1.2.6. Offices  3.1.2.7. Hotels (full service, limited service and extended stay)   3.1.2.8. Fast Food Restaurants with drive‐through  3.1.2.9. Alcohol Sales for restaurants (full service, fast casual and fast food) and hotel  3.1.2.10. Outdoor dining associated with restaurants and supermarkets  3.1.2.11. Carwash  3.1.2.12. Outdoor sales and display including Christmas tree and seasonal displays associated with retail uses.       MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   14    3.1.3. Uses requiring an additional CUP:  3.1.3.1. Alcohol sales not a part of restaurant, fast casual, fast food, grocery or hotel use  3.2 DEVELOPMENT STANDARDS  3.2.1.1. Acreage of project:  Minimum 15 acres  3.2.1.2. :  Intensity of uses:  The allowed development intensity is regulated based on trip generation limits to ensure  that the City’s Mobility Element Level of Service standard is not exceeded at the intersection of Dinah Shore  and Monterey Avenue.  This Specific Plan allows the following additional trips be generated by the project:  Total Trips:               7,803  AM Peak Trips:              492  PM Peak Trips               439  3.2.1.3. The key critical capacity issue at the intersection of Monterey Avenue and Dinah Shore Drive is the PM Peak trip  count.  This Specific Plan allows flexibility in development options throughout the site, based on demonstration  by the developer that the trips generated by these uses will not exceed the trip budget shown in Section 3.2.1.2.   Should any substantive change in the site plan provided in Exhibit 5 be proposed, and in conjunction with the  application submitted for that change, a traffic analysis shall be prepared demonstrating that the Total PM trips  generated by the proposed change will not exceed the overall PM Peak trip budget.  The traffic analysis will be  reviewed by the Community Development and Public Works Departments and must be approved prior to  approval of the change in the site plan.   3.2.1.4. Street Setback – 30’ of landscaping (pedestrian pathways, bicycle paths, plazas, pools and recreational  facilities, non‐occupied architectural features of buildings (such as columns, trellis, canopies and other  architectural features), landscape allowed in the street setback.  Average 30’ setback with a minimum of 10’ on  the eastern most parcel (Auto Sales parcel) is allowed due to storm drain and Edison Easements crossing the  site and restricting the parking lot and driveway design.      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   15    3.2.1.5. Building Coverage – 40% maximum  3.2.1.6. Landscape Coverage 20% minimum  3.2.1.7. Building Height:   3.2.1.7.1       35’ for retail and automotive uses plus architectural features such as towers may be 45’ tall.  3.2.1.7.2       50’ for hotels (4 stories) plus architectural features, elevator and stairways, etc. may be up to 60’                                 tall  3.2.1.8. Auto Sales Parking Standards:  Parking areas that are exclusively for the storage of automobiles displayed for  auto sales may have the following reduced parking standards:  3.2.1.8.1         Parking stall length: 17’   3.2.1.8.2         Parking stall width: 9’  3.2.1.8.3 Parking drive aisle: 20’  3.2.1.8.4 Landscaping shall be required on the edges surrounding the auto sales lot, storage lots and  maintenance lots.  No internal landscaping within the sales lot (including parking lot trees) shall  be required.  Normal tree shading requirements are required for the customer and employee  parking area.  3.2.1.8.5 Security railing may surround Auto Sales Lot and Storage Lot.  The security railing shall be  screened by a minimum of 5’ of landscaping that will be tall enough at maturity to screen the  security railing.  3.2.1.8.6 Auto maintenance bays shall face away from the public street or shall be screened with a  minimum 6’ solid split face block wall screening the bays from the public street if facing  towards the street and shall be a minimum of 150’ from a public street.      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   16    Exterior tire storage shall be screened by a 6’ split face block wall and solid gate so tires are not  visible from the public street.  3.2.1.8.7 Enclosures:  Trash enclosures shall be constructed of split face block and shall conform to city  standards for storage of waste, recycle bins as well as compost bins for restaurant uses.  3.2.1.8.8 Building Square Footage:  Maximum building square footage for each parcel is shown on the  site plan.  Building square footage may be adjusted up or down by up to 10% as long as the  overall square footage is the same.  3.2.1.8.9 Outdoor Dinning – Outdoor dining is allowed for restaurant uses and does not count towards  building square footage.  Outdoor dining may be covered or uncovered and shall be enclosed by  a wall or fence if alcohol is served.  3.2.1.8.10 Fast Food Drive Through:  drive‐through shall be screened from public streets through the use  of landscaping that shall reach a minimum 3’0” in height, split face concrete block walls, trellis,  and other methods to screen the drive‐through that are adjacent to public street frontages and  visible from the public street.  Drive‐through shall be designed to accommodate the menu  ordering function with enough room between the ordering space and the pick‐up window.   Drive‐through windows shall provide shading for the vehicle at the pick‐up window.  Shading  shall be provided for the entire vehicle when it is waiting at the pick‐up window as well as  provide shading for the window.     3.2.1.9 Grading:  Grading shall conform to the approved tentative parcel maps.  Variations to the pad  elevations of plus or minus 2’0” shall be allowed with Community Development approval to allow  for changes in building design, ADA access issues and drainage issues.    4.0  DESIGN STANDARDS     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   17    4.1 DESIGN STYLE:  The property will have contemporary desert architecture design with adaptations to provide shade for the desert  environment.   Vertical and horizontal elements on the building will break up the large planes and provide scale and texture to the  buildings.   There will be a clear relationship with the indoors and outdoors in the design of the building to encourage  indoor/outdoor connections.  Forms include towers, changes in elevations, changes in planes, changes in materials, covered areas,  and trellis elements to provide shade and eyebrows to provide shade.  Windows on large buildings may be recessed, have reveals,  surrounds, sills and other elements to break up large flat planes. The hotel may have an iconic tower element.  Roof top equipment  shall be screened from the view.    4.1.1.1. Multi‐tenant retail elevations (parking, street and plaza sides) – Please see Exhibits 6 and 7     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   18    EXHIBIT 6  MULTI‐TENANT RETAIL ELEVATIONS   PAD 5     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   19    EXHIBIT 7  MULTI‐TENANT RETAIL ELEVATIONS PAD  6     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   20       EXHIBIT 8  FREESTANDING FOOD PAD BUILDING CONCEEPT ELEVATION (PAIKING & STREET SIDES) PAD 6     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   21    EXHIBIT 9  HOTEL CONCEPT ELEVATION  EAST/WEST    MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   22    EXHIBIT 10  HOTEL CONCEPT ELEVATION  NORTH/SOUTH     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   23    EXHIBIT 11  LARGER RETAIL BOX ELEVATION     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   24    EXHIBIT 12  AUTOMOTIVE SALES BUILDING     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   25       EXHIBIT 13  AUTOMOTIVE REPAIR TIRE SALES STREET ELEVATION     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   26    4.1.1.2. Vignette of plaza area (perspective) – Please see Exhibit 14     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   27       EXHIBIT 14  VIGNETTE OF PLAZA AREA     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   28    4.1.1.3. Composite of street side elevations along Dinah Shore Drive and Monterey Avenue – Please see Exhibit 15        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   29       EXHIBIT 15  COMPOSITE OF STREET SIDE ELEVATION ALONG DINAH SHORE DRIVE AND MONTEREY  AVENUE     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   30    4.2 COLOR AND MATERIALS:  The color pallet for the project includes earth tones of beiges, browns and other earth tone colors.   Accent colors may include red, green, yellow and other strong accent colors to provide a touch of color on special items.  Materials  include stucco, sandstone, board form concrete tile, metal and wood trellis, metal eyebrows.  Colors and materials include but are  not limited to those shown in the attached Exhibit 16.      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   31       EXHIBIT 16  COLOR & MATERIALS BOARD     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   32    5.0 UTILITIES: The site is served by the following utilities: (See wet and dry utilities Exhibits)   5.1 Water: Water service is provided by Coachella Valley Water District.  Water mains are located in Dinah Shore.  An internal loop  of waterlines is proposed in the Utility Plan Exhibit.  5.2 Sewer: Sewer service is provided by Coachella Valley Water District.  A sewer truck line is located on the site along the rear  property line.  An additional line transverses the site from the intersection of Dinah Shore and Monterey northeast through the  site connecting to the main truck line.  This line will be relocated to allow construction of the retail buildings and corner plaza.   This relocated line will parallel Dinah Shore to the main entry drive and head north to the east‐west drive, head east to the edge  of the major retail district and head north to connect with the existing truck line.  5.3 Electricity: Electricity is provided by Southern California Edison Company.  Electrical facilities are located in Dinah Shore.   Connections will be made with an internal distribution system along the main drives of the property proposed.  5.4 Natural Gas: Natural Gas service is provided by Southern California Gas Company.  Facilities are located in Dinah Shore.  5.5 Telecommunications:  Frontier (formally Verizon) provides telephone services and has facilities located in Dinah Shore.  5.6 Solid Waste:  Burrtec Waste and Recycling Service provides solid waste services for the site through a franchise agreement with  the City of Palm Desert.  The City has a recycle program through solid waste provider that collects green waste, compost waste  and recyclable materials.  In additional the City of Psalm Desert has a construction materials recycling program.  5.7 Utilities: Please see Exhibit 17, 18 for conceptual utility layouts.         MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   33    EXHIBIT 17  WET UTILITIES     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   34       EXHIBIT 18  CONCEPTUAL UTILITIES     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   35    6.0 CONCEPTUAL GRADING  6.1 The conceptual grading plan for the site maintains a large portion of the site at near to existing grade.   The rear portion of the  site will contain a water quality linear retention basin that will provide areas to store water and allow it to infiltrate into the  ground.  In addition, this man‐made water linear water quality basin will also transport water across the site during 100‐year rain  events.  The balance of the site will be maintained similarly to the grade of Dinah Shore.   6.2 Conceptual Grading Plan: Please see Exhibit 19, 20, and 21     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   36    EXHIBIT 19  CONCEPTUAL GRADING PLAN  PAGE 1 OF 3     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   37    EXHIBIT 20  CONCEPTUAL GRADING PLAN  PAGE 2 OF 3     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   38       EXHIBIT 21  CONCEPTUAL GRADING PLAN  PAGE 3 OF 3     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   39    7.0 CONCEPTUAL LANDSCAPE  7.1 The conceptual landscape plan integrates different elements for the different districts and uses of the property.    7.1.1. MAIN ENTRANCE DRIVE AND MAIN EAST/WEST DRIVE:  The main entrance drive and east/west drive will have a  strong vehicular and pedestrian focus.  A 5’ landscape setback between the vehicular uses and the 5’ sidewalk allow  room for palm, deciduous and evergreen trees (including Washington Fan Palms, and fruitless olive trees) to be planted  in a regular planter along these significant vehicular and pedestrian ways.  The 5’ planter also provides room for shrubs  to separate the pedestrian pathway from the vehicular drive aisles.  The shrubs along these main travel routes will  contain species that provide interesting foliage and blooms to create a visual queue that this is an important pathway.  A  minimum 4’ planter will separate the parking areas from the pedestrian walkway and allow room for shrubbery.  7.1.2. PLAZA LANDSCAPE CONCEPT:  The landscape concept for the plaza introduces a field of palm trees that will provide  filtered sunlight for the outdoor dining areas and seating areas.  An art piece will be installed in the plaza area.  Layers of  different types and heights of landscaping will break up the patio areas and provide visual interest at this important  gateway intersection to the property. See Exhibit 24.  7.1.3. RESTAURANT AND RETAIL WALKWAY LANDSCAPE DESIGN:  This walkway contains a 4‐foot wide landscape area  separating the walkway from the parking lot.   Within these planters will be palm trees that will define the pedestrian  space, provide filtered sunlight and maintain views of the multi‐tenant buildings.  The planters will contain flowering  shrubs to provide visual interest along these important walkways and provide separation from the parking lot.   The 8’  wide paver walkway connects each of the uses.  Along this walkway is room for outdoor dining areas for the individual  multi‐tenant buildings and for the individual pad buildings.  Separating the outdoor dining areas and the walkway is a 2’  planter containing 30‐40” tall shrubbery and area for the low fencing around the patios required for uses that serve  alcohol to visually separate the dining areas from the walkways.  The individual pad buildings will have a landscape  buffer containing shrubs (shorter and taller) to separate the building from the walkway and to provide a landscape buffer  for the building edges.  7.1.4. STREET EDGE/LANDSCAPE SETBACKS LANDSCAPE CONCEPTUAL DESIGN:  The street edge contains a 30 foot  landscape setback that will provide a significant landscape transition from the street to the buildings and the parking lot.      MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   40    This landscape setback may include some area for water quality infiltration, will contain a variety of shrubs of different  heights and will contain deciduous and evergreen trees to buffer the site from the street portions of the 30’ landscape  setback may include pedestrian pathways to individual buildings.  7.1.5. PARKING LOT LANDSCAPE CONCEPTUAL DESIGN:  The landscape design includes a significant use of linear  landscape planters that will separate rows of parking.  These planters are about 6’ wide (2’ of car overhang for each  parking space on both sides plus 2’ in the middle for a total of 6’ width.  Thus trees can be planted in these planter areas  and have ample room for root growth and still be buffered from the automobiles.  These linear planters will also collect  water runoff from the parking areas and be the first area for infiltration to occur.  This planter will reduce the  impermeable areas of the parking lot by approximately 5% over a conventional parking lot.  Low shrubs and evergreen  trees will be planted in the parking lot planters.  7.1.6. HOTEL LANDSCAPE CONCEPTUAL DESIGN:  The 4 story hotel building will have a landscape planter around a  majority of the base of the hotel (other than the entry plaza, outdoor plaza seating areas and the pool area).  This  landscape planter will contain shrubs layered from short in front and taller at the building edge and a variety of trees.   The Pool area will be partially located in the 30’ landscape setback and will be surrounded by palm trees and flowering  shrubs.  7.1.7. RETAIL LANDSCAPE CONCEPTUAL DESIGN:  The sides of the retail building will have a landscape planter around the  building which will contain shrubs layered from short in front and taller at the building edge and a variety of trees.  The  front of the retail building will contain landscape planters along the building edge on blank walls and plaza areas along  the entrances to the buildings with layered landscaping with taller shrubs against the building and shorter shrubs against  the walkways.  A 6’ walkway will connect the various entrance plazas.  A 4’ landscape planter will separate the walkways  from the parking lot and provide room for palm trees.   These planters will contain flowering shrubs.  7.1.8. SALES AND REPAIR/TIRE USES – The automotive sales and repair/tire uses will be buffered with landscaping around  the parking and service areas.  On the repair/tire building, a triangular planter with a berm and taller shrubs will assist in  visually blocking the view of the service bays from the rest of the center.  In the automotive sales uses, the auto sales lot  will be surrounded on the edges with a minimum 5’ wide planter that will reduce the visibility of the security/guardrail  with mid‐size shrubs.  The planter will also provide locations for trees along the edges.  The auto sales lot will not have     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   41    any tree wells or planters within the center of the lot to maximize the sales area.  The service facilities of the auto sales  uses will have a 6’ solid wall and landscape planter to buffer the service bays and storage areas from the public side of  the property.  The customer and employee parking areas will contain planters and landscaping similar to the Parking Lot  Landscape Conceptual Plan in section 6.15.  No trees will be allowed under the SCE overhead transmission lines per the  easement with SCE.  7.1.9. QUIALITY BASIN CONCEPTUAL LANDSCAPE DESIGN:  Between the parking lot and the water quality linear basin,  will be a 4’ planter that will provide room for shrubs and trees.  7.1.10. PLANT AND TREE PALLETTE.  See attached Exhibit 22 and 23, which includes proposed plant pallete but the plant  palette is not limited to these plants.        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   42       EXHIBIT 22  CONCEPTUAL LANDSCAPE PLAN     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   43    EXHIBIT 23  PLANT AND TREE PALATE     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   44       EXHIBIT 24  PLAZA PLAN     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   45    8.0  CONCEPTUAL STREET DESIGN  8.1 Monterey Avenue ‐  no changes proposed  8.2 Dinah Shore Drive – The existing 4 lane road right of way will be maintained.  The following changes are proposed:  8.2.1. Replace the single left turn lane to a double left turn lane on westbound Dinah Shore Drive to southbound Monterey  Avenue  8.2.2. Replace the single left turn lane to a double left turn lane on the west bound side of the street to the northbound main  entry  8.2.3. Install a new median break at the western driveway to allow westbound autos to turn north into the site.  8.2.4. Dinah Shore Drive Striping Plan: Please see Exhibit 25  8.2.5. Add a third eastbound left turn lane on the Dinah Shore Drive and Monterey Avenue intersection by restriping the  intersection.        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   46       EXHIBIT 25  STRIPING PLAN     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   47    9.0 SIGN PROGRAM  9.1  Under separate Master Sign Program        MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   48    10.0 CONSISTENCY WITH GENERAL PLAN  As required by Government Code Section 65451, this section of the Specific Plan addresses the relationship of the Monterey Crossing Palm  Desert Specific Plan to the City of Palm Desert General Plan.  The Goals, Policies, and Programs of the General Plan have been reviewed, and  where applicable, have been analyzed individually for each Element.  In the analysis below, the applicable Goal, Policy and/or Program is first  cited, followed by an analysis of this Specific Plan’s consistency.  The consistency analysis is based on the 2016 Updated General Plan.    Chapter 3 – LAND USE AND COMMUNITY CHARACTER ELEMENT     Goal 1 – Quality Spaces.  A beautify city with a balance of high quality open spaces and high quality urban areas.  Policy 1.1 Scale of Development  The proposed development uses design techniques to moderate height and ensure compatible fit with surrounding development.  The project  places the taller uses such as the hotel on the rear of the property.  Policy 1.3.   Traffic Generation  The proposed development balances high intensity development with pedestrian‐oriented and bicycle friendly design features so as to  maximize trip and VMT reduction.  The site is adjacent to a Class 2 bicycle path along Dinah Shore Drive and contains bicycle parking.  Policy 1.6 Community Amenities:  The proposed project provides a high‐level of amenities including a plaza feature at the major corner, pedestrian connections between the  various uses and outdoor dining facilities.  Goal 2 – Human‐Scaled Design.  A city designed for people, fostering interaction, activity and safety.  Policy 2.1 Pedestrian Focus     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   49    The project includes a pedestrian focus including internal pedestrian pathways connecting the various uses on the site as well as pedestrian  connections to the major streets.  Policy 2.2 – Parking Frontages  The project provides a 30’ landscaped setback on the street frontages which ensure that the parking areas do not dominate street frontages.   Many of the buildings are placed along the street setback with parking behind the buildings to reduce parking that is visible from the streets.  Policy 2.3 – Landscaping  The project incorporates high quality landscaping in order to extend and enhance the green space network of the city.  The project includes tree  plantings, streetscape planting, gathering spaces and plazas.  The design including locating buildings frontages in close proximity to the  sidewalk edge, providing outdoor plazas, dining areas, locating parking behind the street front buildings.  The project includes water efficient  landscaping with a variety of plants appropriate for pedestrian areas, parking areas and street side areas.  Goal 3 – Districts  Policy 4.34 ‐  Regional Retail District Design  The project facilitates pedestrian friendly buildings with buildings fronting internal drive aisles and major streets.  Goal 9.  Fiscal Stability  Policy 9.3 Diverse tax Base:  The project includes retail and hotel uses which will provide the city with additional sales tax, transit occupancy tax, utility users tax and  property taxes for the City to provide a positive fiscal impact.    CHAPTER 4 – MOBILITY  Goal 1 Livable Streets.     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   50    Policy 1.1 Complete Streets  The project promotes complete streets providing pedestrian, bicycle and automotive connections to the public right of way.  Policy 1.2 Transportation Impacts  The project evaluated the transportation impacts of the project with traffic impact study.  Policy 1.4 Transportation Improvements  The project prepared a traffic impact analysis which recommends transportation improvements to improve capacity including adding dual left  turn lanes on westbound Dinah Shore Drive at Monterey Road and triple left turn lanes on eastbound Dinah Shore Drive, dual left turn lanes  into the project from Dinah Shore Drive.  Policy 1.7  System Efficiency  The project includes interconnecting multiple signals on Dinah Shore Drive to improve signal coordination which should reduce unnecessary  delay and congestion.  Goal 3 – Pedestrian Facilities  Policy 3.1 Pedestrian Network   The project provides safe and convenient pedestrian circulation system including internal sidewalk system that connects to the public sidewalk  system on the public right of way.  Goal 4 Bicycle Network  Policy 4.1  The project provides connection from the site to the existing type II bicycle path on Dinah Shore Drive.  Policy 4.3 Bicycle Parking     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   51    The project provides onsite bicycle parking.  Goal 5 Transit Facilities  Policy 5.2 Bus Stop Location  The nearest bus route to the subject property is Line 20, which extends along Monterey Street between Highway 10 and Highway 111.  It  includes 2 bus stops (one on each side of the road) on Monterey near its intersection with Dinah Shore Drive, adjacent to the subject property.   Line 20 connects Palm Desert with Desert Hot Springs.    CHAPTER 5 – HEALTH AND WELLNESS  Policy 6.1 Near‐Source air quality impacts – Avoid locating new air quality sensitive uses (schools, child care center, senior centers,  medical facilities and residences) in proximity to sources of localized air pollution.  Where such uses are located within 500 feet of each  other, require preparation of health impact assessment or similar effective health analysis.  The proposed project does not include residential and a City parkland uses.  These land uses are considered “sensitive receptors” because future  occupants are more susceptible to the adverse effects of exposure to toxic pollutants generated from the Interstate‐10 and the Union Pacific  Railroad.      CHAPTER 6 ‐ ENVIRONMENTAL RESOURCES  Goal 1 – Water Resources  Policy 1.1 – Water conservation technologies  The proposed project will incorporate water conservation measures that include use of low‐flow appliances such as bathroom faucets, kitchen  faucets, toilets, and showers.       MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   52    Policy 1.2 – Landscape Design  The proposed project will incorporate water conservation measures that include drought tolerant plant palettes, turf reduction measures, high  efficiency irrigation.  GOAL 8 – Air Quality  Policy 8.1 Source of Pollutants    The project is designed to reduce the creation of new sources of air pollutants by providing a mix of uses in a master planned project.  Policy 8.5 Construction related emissions  The project will employee construction techniques that will reduce emissions and dust from construction activities.  GOAL 9 – Cultural Resources and Sites  Policy 9.1 Disturbance of human remains  The project has conducted a cultural resources study which provides procedures to follow if human remains are discovered.  Policy 9.2 – Discovery of human remains  The project will implement procedures to treat any human remains discovered with respect and dignity and comply with the California Native  American Graves Protection and Repatriation Act and other appropriate laws.    CHATER 7 – NOISE  Goal 1 – Land Use Planning and Design  Policy 1.1 Noise Compatibility     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   53    The project complies with the City’s noise compatibility Matrix.  Goal 3 – Mobile Sources of Noise  Policy 3.3 Synchronization of Traffic Lights  The project includes synchronization of Traffic Lights to help promote smooth flow of traffic and minimize excessive noise from acceleration  and braking.  Policy 3.4 Railway Noise  The [project has been designed to reduce noise from the rail line on outdoor plaza areas and outdoor dining areas.    CHAPTER 8 – SAFETY  Goal 3 – Flood Hazards  Policy 3.1 Flood Risk in New Development  The project is designed to contain any flood risks in the proposed water treatment swale and retention area on the north portion of the project  and to design the grading to reduce any impacts of floods on the project.  Goal 6 – Human‐caused hazards and hazardous materials  Policy 6.12 Railroad Safety  The project has been designed with a buffer from the railroad right‐of‐way to minimize potential safety issues and land use conflicts associated  with railroad adjacency.    CHAPTER 9 – PUBLIC UTILITIES AND SERVICES     MONTEREY CROSSING SPECIFIC PLAN                                                                                                                                                                                                                   54    Goal 1 – Stormwater  Policy 1.2 On‐site storm water retention and infiltration  The project provides for onsite water retention in a storm water retention swale.  Policy 1.3 Groundwater infiltration  The project provides for ground water infiltration through the use of water basins, drywells and significant the permeable areas.  Goal 2 – Sewer  Policy 2.2   Sewer infrastructure for new development  The project will pay for its share of sewer infrastructure through CVWD capacity fees.  Goal 3 – Water  Policy 2.2 Water infrastructure for new development  The project will pay for its share of water infrastructure through CVWD capacity fees.  Goal 4 – Near Zero Waste  Policy 4.1 Provide waste and recycling services  The project will provide trash enclosures for solid waste and recycling.  Goal 7 – Emergency Services  Policy 7.2 Review of new development  The project shall work with the Riverside County Sherriff’s Department and Riverside County Fire Department to review the development and  incorporate defensible space, Crime Prevention Through Environmental Design and other public safety design concepts.